Támogatlak céljaid elérésében
Ezért egy fiktív ingatlan értékesítésével járó feladatok egységes formában történő leírásával fogom megmutatni, hogy mire is kell figyelni, mik a kihagyhatatlan feladatok, illetve milyen lehetőségek alapján tudod maximalizálni ingatlanod értékét.
Értékesítés során az ingatlan azért tud sokkal rosszabb helyzetbe kerülni az ár alku időszakában, vagy akár teljesen elmaradni az adásvétel, mert tulajdonosok a legtöbb esetben nem szokták felkészíteni az ingatlanukat az értékesítésre.
El akarom adni szeretett otthonom!
Tegyük fel, otthon a kanapén ülve számot vetettél az élethelyzeteddel és arra a megállapításra jutottál, hogy el kell adnod az ingatlanod.
Először is valóban gondold végig, hogy tényleg ez-e a megoldás. Sok esetben úgy vágtok bele, kedves olvasók az eladás kicsit sem könnyű folyamatába, hogy nem is feltétlen szükséges szeretett otthonotok értékesítése, mert mondjuk egyéb hasznosítás (pl.: bérbe adás, átalakítás), vagy egy esetleges hitel átdolgozása, az ingatlan megosztása is sok esetben segítség lehet. Viszont, ha átgondoltál minden opciót (ebben is tudok segíteni) és az eladás mellett döntöttél, nem marad más, mint végiggondolni két nagyon egyszerű pontot:
Az ingatlanod VALÓS értéke megoldást jelenthet-e a problémádra, előrelépési szándékodra
És ha igen, mennyi idő alatt kell értékesítened
Ez a két pont rendkívül fontos számodra. Hiszen egy rosszul – direkt használom ezt a szót – „megálmodott” összeg soha nem fog realizálódni és Te végtelenül csalódott leszel, mert nem érted el a CÉLODAT! Csak reálisan elérhető célokban szabad gondolkodni. Ezt mindig tartsd szem előtt!
A másik az idő!
Azt hiszed, hogy sok időd van, mert mondjuk rendelkezésre áll 4-5 hónap az eladásra. HÁT NEM!
Ilyen esetben már abszolút nincsen sok időd. Vedd figyelembe, hogy egy adásvétel akár 3-4 hónapig is eltarthat. Ha például hitelt kell a vevőnek felvennie, ott a pénzintézet alapból meghatároz minimum 2 hónapot az eljárás lefolytatásának biztonsága érdekében. De tapasztalatból mondom, volt a saját praxisomban 4 hónapos ügymenet is. Akkor nem beszéltem még arról sem, hogy egy jól megtervezett és végig menedzselt hirdetés megjelenéséig is simán el tud telni 1, néha 2 hét is.
Látod! A 4-5 hónapodból már csak maximum 2 hónapod van, hogy megtaláld a Vevődet! Máris feszített helyzetben vagy és ez a reális árazást is jelentősen befolyásolja!
Ha igen, akkor jöhet a következő fő pont, ami nem más, mint a szeretett ingatlanod jogi rendezése
Talán először az árazásra, takarításra, fotózásra, esetleg a felújításokra vagy bútorozásra, hirdetésre gondolnál először, DE NEM, mégsem ez a legfontosabb. Az első és legfontosabb, hogy az ingatlanod tulajdonviszonyai (osztatlan közös tulajdon, több tulajdonos, gyermek a tulajdonos, nincs feltűntetve az ingatlan a térképen…), esetleges terhek (hitel, végrehajtás…) rendezve legyenek és ne akadályozzák a majdani eladást.
Mert ha olyan jellegű a probléma (pl. osztatlan közös tulajdon és az egyik fél nem túl segítőkész) máris nagyon megnehezítheti, vagy meg is akadályozhatja az értékesítést. Ezekkel a problémákkal a legtöbb esetben nem szoktatok foglalkozni, mert „már hosszú évek óta így van és soha nem volt belőle baj” (ismerős kijelentés), hát a vevőnek baj lesz, mert nem akar majd problémát átvállalni, vagy csak simán nem tudja megvenni, mivel nem hitelképes az ingatlan és így tovább…
A legtöbb esetben egy szakember segítségével ezek orvosolhatóak, de ehhez idő és hozzáértés szükséges. Ha ezek utólag a vevő megjelenésekor derülnek csak ki, sejthetitek, ha nem is ugrik ki a vételből, szinte biztos, hogy egy megfelelő alkuval fogja honorálni, hisz onnantól Ő lesz nyeregben és nem TE.
Árazás
Ha még olvasod soraimat, akkor határozottan eljutottál addig, miszerint el kívánod és lehetőséged is van eladni ingatlanod. Kezdésnek itt van az első nem könnyű feladat (ahol sajnos a legtöbb eladó már el is szokott bukni) az ÁRAZÁS!
NAGYON FONTOS!
A szeretett otthonod pontosan annyit ér, amennyit a piac megad érte, se többet, se kevesebbet.
Lehet kicsit bántó, amit most mondok/írok, de egy olyan ember számára, aki életében mondjuk maximum 2-3 ingatlant ad el és azt is sokéves kihagyásokkal, nem rendelkezik azzal az ismerettel, ami ehhez szükséges, mert ez egy rendkívül nehéz folyamat.
Piackutatás
Keresel az otthonod paramétereivel leginkább megegyező ingatlanokat és viszonyítasz az áraikhoz. Ez így könnyűnek is hangzik, de fontos itt azt is figyelned, hogy a referencia ingatlanok milyen lokációban, milyen minőségben és mióta vannak hirdetve, mert ha azok is már túlárazottak, akkor Te is az leszel és nem lesz eladás, ebben legyél biztos
Környékbeli tranzakciók figyelése
Erre neked nincs sok esélyed, hisz ehhez ingatlanirodák és ingatlanközvetítők kommunikációja kell, hogy támpontként tudjanak szolgálni. Csak hallkan jegyzem meg, hogy egy JÓ ingatlanközvetítő ezért nem fog Veled szerződést kötni nem reális áron történő hirdetésre, mert azzal a szakmaiságát adná fel
Megint itt van az a fránya IDŐ
Ha valóban sok időd van az értékesítésre (legalább 6 hónap), akkor lehet kísérletet tenni egy feszített, viszonylag magas (de itt is a realitás talaján maradva) árral, de laikusként ez is veszélyes, mert itt nagyon precízen és tudatosan kell haladni. A megfelelő időközökben törölni, újraárazni. Tulajdonosként ezt is nehéz követni, hisz a kötődés nagyon elfogja vinni az objektivitást, amit ez a rész megkövetel
Eladási opciók felállítása
Egy ingatlan értéke nagyban függhet attól is, hogy a jövőben milyen célt tud szolgálni. Vannak speciális esetek, amikor nem szükségszerűen, de akár némi átalakítással egy ingatlan kettő, vagy több lakó, esetlegesen gazdasági tevékenység folytatására alkalmas egységgé lehet bontani. Ilyenkor nagyon fontos az egyes egységek pontos árazása, értékesítésének menete, a potenciális vevők összehangolása. Azonban aki rendelkezik a megfelelő tapasztalattal, az jelentősen magasabb áron tudja értékesíteni ingatlanát/ingatlanait
Ingatlan felkészítése
Most, hogy ez is megvolt, jöhetnek a külsőségek.
Leírni nem tudom, mennyire meg tudja nehezíteni az értékesítést egy beázott mennyezet (hiába van már a tető kijavítva), az elszíneződött, koszos falak, rossz állapotú padló és még sorolhatnám. A tapasztalat az, hogy jelentősen nagyobb áron és ami talán még fontosabb, sokkal gyorsabban kerül értékesítésre egy hibáktól mindinkább mentes, frissen festett, világos ingatlan! Nagyságrendekkel!!!
Gondold csak végig, Te vennél olyan ingatlant, ahol ilyen problémákkal találkozol? Csak hogy néhány érzést leírjak, ami ilyenkor megjelenik az érdeklődő fejében: „ha ez látszik, mi lehet máshol elrejtve”, „mennyi pénzt fog még elnyelni ez az ingatlan”, vagy egyszerűen csak annyi, hogy „nem szívesen vagyok itt”!
Nagyon fontos, hogy szerkezetileg a lehetőségeidnek megfelelően a maximumot hozd ki az ingatlanból.
De ha a maximális értéken kívánod eladni tulajdonod és miért ne akarnád a legtöbbet kihozni belőle, akkor nem maradhatnak el a bútorok, illetve kiegészítők megjelenése, átrendezése sem, vagyis a:
HOME STAGING
A home stager nem más, mint egy speciális területre szakosodott lakberendező. Sok ingatlan esetében (pl. zsúfolt, üres) szó szerint csodákat tud tenni az eladás hatékonyságát illetően.
Hogy az mért történik és miért lehet szükséged erre?!
Mert az emberek egytől egyig csak érzések alapján vásárolnak.
Ha beleszeret, ki fogja találni, hogy miért is lenne az ingatlanod számára megfelelő még akkor is, ha valamely paramétere nem tökéletesen passzol az elképzeléseibe. De ha ez nem történik meg, lehet a tiéd a környék egyik legjobb ingatlana, nem fogja megvenni.
Mikor zsúfolt az ingatlan
Mikor üres az ingatlan
Tudtátok, hogy a társadalmunk csupán 20%-a képes egy ilyen környezetben odaképzelni egy bútort, kiegészítőt, egyáltalán berendezve látni a helyiségeket? 80% egyszerűen nem képes erre! Ők csak a kézzelfogható, jól berendezett ingatlanban tudják meglátni az igazi értéket. Nem véletlen, hogy olyan nagy hozzáadott értéket tud képviselni egy látványterv, vagy egy átmeneti/végleges berendezés. Bámulatos a különbség!!!
Hirdetés elkészítése
Ha már az ingatlan felkészítésre került, jöhet a következő lépcsőfok, a HIRDETÉS.
Sokan úgy gondolják, hogy az csak formalitás, nem kell vele sokat foglalkozni. Volt időszak, amikor ez kevésbé volt téves gondolat, mert akkora volt a kereslet, hogy kis túlzással bármit is megvettek az emberek. Viszont napjainkra az eredményes értékesítéshez elengedhetetlen egy jól strukturált, profi hirdetés készítése.
Miért is elengedhetetlen egy kifogástalan hirdetés? Gondolj csak bele!
Napjainkban, akinek megfelelő mennyiségű pénz áll a rendelkezésére, rendszerint nagyon elfoglalt és mikor este, fáradtan odaül a számítógéphez ingatlant keresni, egyszerűen nincs ideje, energiája kibogozni az értéket egy rossz hirdetésből. Te a helyében foglalkoznál egy kép nélküli, hiányos, vagy túl zsúfolt leírással rendelkező hirdetéssel? Ugye, hogy nem. Kis túlzással egy pár zoknit nem veszünk meg, ha nem látunk róla jó minőségű képet, leírást, nem hogy egy kisebb vagyont érő ingatlant!!
Alapvetés, hogy jó képeket szigorúan csak profi fotós tud készíteni! Minden ember vizuális természet. Nem véletlen van az a mondás, hogy „majd ha a saját szememmel látom”. Viszont a saját szemünkkel is azt szeretjük meglátni, ami szép, ízléses. Itt már elő is jön az ingatlan felkészítésének fontossága😊.
A mobiltelefonotok által készített fényképek miért nem lehetnek elegendőek erre a célra? Mert ha egy telefon technikailag viszonylag jó képeket is tud már napjainkban készíteni (szigorúan korlátozott körülmények között), az ember mögötte, vagyis Ti kedves olvasók, a legjobb tudásotok ellenére is már messze nem azzal a tapasztalatokkal, tudásszinttel rendelkeztek, mint ami ehhez szükséges. Nem véletlen, hogy én is csak profi fényképész foglalkoztatásával veszek fel egy ingatlant.
De tovább megyek, pont ezen okok miatt egy alapvetően személyekkel foglalkozó fényképész sem fogja elvállalni egy ingatlan megörökítését. Szakértelem és rengeteg tapasztalat szükséges, hogy képesek legyetek megmutatni a tereket, hogy valóban érzéseket tudjatok közölni az érdeklődővel.
Rendszerint ez is nehéz terep szokott lenni számotokra. Sok esetben egy sorral letudjátok, „majd, ha jön valaki, vagy felhív, úgyis elmondom” alapon. Súgok egy kicsit, nem nagyon fognak hívni, max. az ingatlanközvetítők. Miért? Mert a legtöbb ember nem szeret turistaként össze-vissza hívogatni, megtekinteni ingatlanokat, illetve megint itt vannak azok a fránya érzések. Csakhogy írjak egyet: „Ha valaki a hirdetésére ennyire nem igényes, akkor biztos az ingatlanára sem”. Nem kell, hogy kimondja, elég, ha a tudat alatt elindul valami és már nem is kíváncsi az álomszép házatokra! Higgyétek el, ez tényleg így van!
Egy leíró rész legyen lényegre törő, figyelemfelhívó és jól taglalt. Már egyszer hivatkoztam rá, de megint csak gondoljátok végig! Este, fáradtan a számítógép előtt vajon ki akar oldalakat olvasni. SENKI! A második bekezdésnél elvérzik a potenciális Vevőtök és lehet, hogy pont a lényeget nem olvassa el, ami alapján megtetszene neki az ingatlanotok.
Ha mindez megvan, akkor el is készült a remek hirdetésetek!
Na de hol is hirdessétek?
Minden oldalon és felületen, ahol várhatóan a potenciális ügyfeletek megjelenik. Nézzük az én esetemet:
Ingatlan.com, Otpotthon, Otthontérkép, Jófogás, Ingatlanbazár, Ingatlantájoló és ami a napjainkban nagyon előrelépett, Facebook (marketplace, poszt, valamint történet, Instagram felületén vagyok jelen. Ugye nem kevés 😉! Megvannak a felületek, de milyen kiemeléssel. Nagyon egyszerű. A Ti ingatlanotoknak ott kell lennie az első 5-10 hirdetés között, kerül, amibe kerül!
Az meg pláne téves gondolat, hogy majd ha személyesen kilátogat az érdeklődő, akkor úgy is látni fogja szépséges ingatlanotokat. Napjainkban egy érdeklődőnek egyszerűen nem fér bele, hogy napokat töltsenek „talán” ingatlanok megtekintésével. A realitás az, hogy egyszerűen továbbáll a weboldalon és keres tovább.
De mégis egy-két aranyszabály, amit kiemelnék ebben a témakörben:
- SOHA nem készítünk rossz fényviszonyok között képeket (főleg éjjel nem)
- 99%-ban csak és szigorúan a széleslátószöggel készült fényképek tudják visszaadni a terek nagyságát
- helyiségek sarkaiból, széléről készített fényképek kellenek, különben csak a bútorok kerülnek rögzítésre és nem a szoba
- NEM, nem kell az illemhelyiséget felölteni egy hirdetésre, nem segít
Gratulálok!
Elkészült a hirdetés!
Érdeklődők kezelése
Megjelent az első érdeklődő!
Rendkívül fontos, hogy már a telefonbeszélgetések során hogyan fogadjuk a hívásokat, mik azok az információk, amit feltétlenül elmondunk, mik azok, amiket kedvcsinálónak szivárogtatunk. Hogy adunk időpontot és hogyan fogadjuk a potenciális vevőnket.
Hisz az érdeklődőt nem mindegy, hogy mikor fogadjuk és főleg, milyen körülmények között. Ne feledd, érzéseket adsz át, sugallsz, ez nagyon fontos!
Mégis milyen tényezőkre kell nagyon figyelni:
- közlekedés az odajutás miatt
- napszak a fényviszonyok miatt
- illatok és zajok az érzések keltése miatt
- és az elmaradhatatlan kommunikáció
- megtekintés menete
Hívjon bizalommal
+36 70 70 70 777
A közlekedést nem kell nagyon elmagyaráznom, ha azt érzi az ügyfél, hogy onnan pokol lesz a mindennapi élet, esélyed se lesz eladni. Pedig lehet, hogy csak egy olyan időszakban rossz, ami őt nem is zavarná, hisz más napirend szerint élnek. Viszont amikor jöttek rossz volt!
A napszak megint csak egy könnyű téma. Alap, hogy akkor hívom, amikor a legvilágosabb a nappali, az udvar, vagy az ingatlan legfontosabb helyiségei! Milyen jó érzés is egy világos melengető szobában tartózkodni. Nem elfelejteni, érzéseket adsz el!
Az illatok egy gyertya, virágok, egy tál sütemény által, vagy esetleges zavaró zajok elkerülése szintén ezt szolgálja.
És akkor itt a kommunikáció. Fontos, hogy mindenre felhívjuk a figyelmet (negatív dolgokra már telefonon), de adjunk mellé megoldást is (pl.: rossz a padló, de szívesen tudsz segíteni a javításában, vagy még jobb, vállalod a javítását). Viszont legalább ilyen fontos, hogy ne beszélj túl sokat sem, hogy meg tudja/tudják élni a pillanatot, miszerint ez az ingatlan az övé/övék.
Nagyon fontos még, hogy milyen sorrendben mutatod a helyiségeket. MINDIG úgy kell haladni, hogy a végére az ingatlan legszebb, legtágasabb helyiségébe érjetek, ahol meg tudjátok beszélni az esetleges további kérdéseket. Ezt szinte zsigerből el szoktátok rontani, kedves olvasók. Vevői oldalt segítve nap mint nap belefutok ilyen hibába. Sikeresen tudjátok a nappalival kezdeni a mutatást és a legkisebb szobával, legszűkebb közlekedővel befejezni és ott elkezdeni beszélgetni. HATALMAS HIBA! Mert mi lesz az érzés! Hogy ez az ingatlan kicsi és sötét!
Áralku, szerződés
A legfontosabb zárómozzanatok, ezen múlik minden
Megnézte az potenciális érdeklődő és az eddigiekben felsorolt tanácsok segítségével vételi ajánlat adására ösztönöztétek.
De itt nagyon legyél észnél, hisz ebben a stádiumban még egy rossz mondattal is simán elküldheted az vevőjelöltet.
Először is az érdeklődők száma és komolysága, illetve az általad értékesítésre fennmaradt idő hossza tükrében mennyi mozgástered is marad.
Ajánlat fogadásában aranyszabály, hogy bármilyen sértő is az ajánlat, soha ne legyél tiszteletlen, viszont mégis maradj határozott, (pl.: „örülök, hogy tetszik az ingatlan, de Önnek is meg kell értenie, az általam befektetett idő, pénz és energia miatt ilyen összeget nem tudok elfogadni. Gondolja végig, mennyire tetszett Önöknek is az egyedi konyhabútor, a nagyméretű világos gyerekszoba….). Ezen felül, ha jól megfigyelted az érdeklődőt, érezni tudod, hogy milyen mozgástered van a maximalizálás érdekében.
Hívjon bizalommal
+36 70 70 70 777
Ez a magyarországi szokásnak megfelelően a vevőt terheli, de ha szükséges egy ingatlanközvetítőnek, ahogy nekem is, rendelkeznie kell egy kiváló ügyvéddel, akit baj esetén bármikor előtud húzni a varázskalapjából. Ha minden jól ment GRATULÁLOK, eladtad az ingatlanod!
Ha mindent végigolvastál gondold végig, mennyire egyszerű munka is az enyém!
Hisz egyszerre legyek építész, jogász, pszichológus, értékesítő, gazdasági szakember, befektető, lakberendező, fényképész. Szükség esetén tudjak szerezni ügyvédet, kivitelezőt, földmérőt, költöztetőt, lakberendezőt, kertészt és még sorolhatnám.
Ezek azok a dolgok, amiket rendszerint össze kell fognom ahhoz, hogy az ingatlanod a lehető legjobb formájában mutatkozzon meg a piacon és az értékét maximalizálva a legjobb áron keljen le a céljaid megvalósulása érdekében!
