készült: 2022. december

A minap olvastam egy gazdasági hírlapban (https://www.portfolio.hu/.../elmondtak-a-szakertok-mikor...), hogy a jövőben az alábbi ingatlanpiaci változások várhatóak:

1. az új építésű ingatlanok kivitelezésének száma meg fog egyezni a keresleti oldal számaival, ezért nem várható csökkenés;

2. a jelenlegi építésiköltség-emelkedési ütemek mellett nem éri meg elő értékesíteni az ingatlanokat;

3. illetve általánosságban a kereslet folyamatos csökkenése miatt a piaci szereplők és várakozásaim amapján az ingatlanárak mélypontja 2023. február-márciusban várható.

Véleményem nem biztos, hogy a fenti prognózis szerint fog változni az ingatlanpiac.

1. Ezt semmilyen formában nem vitatnám, hisz a generál kivitelezők előrelátásán, illetve anyagi helyzeten nagyon sok fog múlni.

2. Az építési költségek egyáltalán nem valószínű, hogy emelkedő pályán maradnának, amit a nemrégiben írt posztomban már kifejtettem. Pár szóban csak annyit, hogy az építőanyagok alapanyagára folyamatos csökkenést mutat, illetve az állami beruházások visszafogása miatt vélhetően nagyobb számú munkaerő fog felszabadulni (a kifejezésért elnézést kérek az érintett szakemberektől, nem ellenük szól). A két tényező meg nem fog tudni további növekedést generálni.

3. Itt szintén vannak kétségeim. Ha nagyon csekély mértékben is de a legutóbbi negyedévben már negatív gazdasági mutatókkat tudunk felmutatni (GDP:-0.4%). Ennek a periódusnak a pozitív irányú változásához is viszonylag több időre lenne szükség, ami véleményem szerint elengedhetetlen az ingatlanárak ismételt pozitív irányváltásához. Erre akár a 2023-as évben elég jó esély is adódhat, hisz a jelenlegi válságot a fejlett államok a nagyobb baj elkerülése érdekében inkább igyekeztek erőből letörni és ezzel az elszabadulóban lévő inflációt is valamilyen szinten meg tudták fogni. Mivel mesterséges a beavatkozás így megvan az esély arra is, hogy szintén vezérelve sikerülhet újra beindítani. Erre legkorábban a nyár végétől lehet számítani.

Visszatérve az ingatlanok helyzetére, az áraik a gazdasági mutatók romlását csak késve követik, ahogy a javulást is (emberi tényező, kamatok, bérek változása miatt). Például a 2008-as világválság során az igazi ingatlanár csökkenés 2009. elején kezdődött csak meg, míg egészen 2016-ig kellett várni, mire a válság előtti szintet ismételten utol tudták érni.

Összeségében, még ha sikerül is a jövő évben a gazdaságot emelkedő pályára terelni, – egy-egy speciális eset kivételével – akkor sem szabad az ingatlanárak pozitív emelkedésével számolni.