készült 2022. szeptember

Ha éppen ingatlant vásárolnál, eladnál, esetleg a bátorságod oly magasságokba csapna át, hogy építkezésre adnád a fejed (egy későbbi posztban fogok foglalkozni ezzel is ????), akkor úgy gondolom nem árthat némi extra ismeret az energetikai tanúsítványok ügyében.

Az Európai Unió az épületek energetikai jellemzőiről szóló 91/2002 EK direktíva alapján kötelezően előírta minden tagország számára az energetikai tanúsítvány bevezetését abból a célból, hogy az épületek energiafogyasztása és környezetszennyezése rövid időn belül csökkenjen, a végső cél pedig, hogy minden új épület közel nulla energiaigényű legyen. Ennek megfelelően Magyarországon 2009. január 01. naptól hatályba lépett az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet), amely kötelező minden:

• meglévő épület vagy önálló rendeltetési egység ellenérték fejében történő tulajdon-átruházása esetén;
• meglévő épület vagy önálló rendeltetési egység bérbeadása esetén (sajnos személy szerint én még nem találkoztam a gyakorlatban vele);
• új épület építése esetén (használatbavételkor) energetikai tanúsítványt készíttetni.

Ezek alól vannak Kivételek is ám! Ezeket a poszt végén fogom melléklet formájában felsorolni számotokra.

Az elkészítése során az ingatlan alábbi tulajdonságai kerülnek górcső alá:

• geometriai adatai, a felület-térfogat arányának számítása;
• fajlagos hőveszteség-tényező kiszámítása;
• nyári túlmelegedés kockázatának elemzése;
• a nettó fűtési hőenergia-igény felmérése;
• a fűtési rendszer veszteségeinek meghatározása;
• a melegvíz ellátás nettó hőenergia igényének és veszteségének, illetve energiaigényének kiszámítása;
• a légtechnikai rendszerek hő mérlegének, veszteségének, energia-felhasználásának kiszámítása.

Ergo, nem csak azon múlik az egész, hogy hány centiméter nikecellt sikerült a falra pakolni, illetve milyen kazán gondoskodik a fűtésről.  Már a falazat anyaga is jelentős eltérést okozhat a végeredményt illetően. Egy 100 éves polgárlakás hiába rendelkezik 80 cm vastag falazattal, a magas hőátbocsátási tényezője (0.9-1 W/m2K) miatt nem ér fel egy modern falazótégla értékeivel (pl.: Porotherm 30 0,16-0,27 W/m2K). A legjobb esetben is kb. 150 cm vastag tömör tégla ér fel egy modern 30 cm vastag tégla falazattal. Ennek a modernizálásnak a felgyorsítása érdekébena2006. szeptember 01-jeután épült ingatlanok építése során az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló 7/2006. (V. 24.) TNM rendelet (a továbbiakban: TNM rendelet) költségoptimalizált követelményszintet állapít meg (pl.: . Fa vagy PVC keretszerkezetű homlokzati üvegezett nyílászáró (>0,5m²) esetén 1,15 U W/m2K).

Egy a 2006. szeptember hónapot megelőző időszakban épült lakás, ház vásárlása esetén érdemes lehet ellenőrizni a fenti adatokat, hisz egy régebbi ingatlan minél inkább meg tudd felelni a fenti felsorolásnak, annál értékesebb (a mai energiaárak tekintetében meg végképp).

Természetesen ettől függetlenül két egyforma alapanyagokkal épített ingatlan is rendelkezhet eltérő energetikai besorolással. Egy lakás esetén fontos szempont a lakás elhelyezkedése az épületen belül. Egy közbenső lakás energetikai értékei jobbak lesznek, hiszen alulról és felülről is fűtött lakás határolja. De még a fekvése is releváns tényező, hisz egy déli fekvésű lakás értéke jobbak lesznek, mint egy északié.

Ha a leendő tulajdonos különböző igényekkel éltek a fűtési és melegvíz ellátási rendszer kialakítása során, azt is figyelembe kell venni. Olyan társasházakban, ahol minden lakás egyedi gépészeti megoldással rendelkezik, igencsak eltérő lehet az energiafogyasztás. Például két hasonló lakás energetikai besorolása eltérhet, ha az egyikben gázkonvektor van, a másikban pedig kondenzációs kazán, nem beszélve esetleg pár split klíma esetén. De már az is különbséget tud a tanúsítvány készítése során okozni, hogy az ingatlan egyes szobáink hőmérséklete külön-külön vezérelhető, vagy sem.

Vásárlói oldalról tekintve nem csak egy ingatlan szemrevételezése során lehet információhoz jutni egy ingatlan állapotát illetően. Optimális esetben (vagyis egy körültekintő eladó esetén, aki a tanúsítvány elkészíttetését nem a tulajdon-átruházás ügyvéd által történő ellenjegyzése idejére halasztja) már a hirdetés pillanatában rendelkezik energetikai tanúsítvánnyal, melynek besorolási kategóriáját a Korm. rendelet 3. § 2a pontja alapján az értékesítésre vagy bérbeadásra való kínálásakor a reklámban fel kell tüntetni.

Az ingatlanok energiai besorolási kategóriái a mellékelt kép alapján megtaláljátok.

Fontos tudni, hogy 2022. június 30. naptól új építésű ingatlan legalább a „BB” energiaosztályt (vagyis a maximális energiafogyasztása legfeljebb 100 KWh/m²/a [Kilowattóra-per-négyzetméter-per-év] lehet) kell elérnie, hogy használatbavételi engedélyt kaphasson. Ehhez szükséges követelményeket a TNM rendelet 6. melléklete tartalmazza.

Aki magasabbra szeretne törni és megcélozná az „AA” kategóriát, annak leendő ingatlanának az alábbi tulajdonságokkal is rendelkeznie kell:

• energiafogyasztása legfeljebb 100 KWh/m²/a [Kilowattóra-per-négyzetméter-per-év] lehet;
• a hőtermelő időjárásfüggő szabályozása megoldott;
• a hűtési és fűtési rendszer helyiségenkénti szabályozhatósága megoldott;
• az önálló tulajdonú vagy külön bérbe adható épületrészek energiafogyasztásának mérése külön legalább költségosztók felszerelésével, vagy egyedi mérőkkel megoldott.

A besoroláson felül minden tanúsítvány elkészítése során a Korm. rendeletnek megfelelően javaslatokat kell feltüntetni az alábbi tartalommal:

• a határoló szerkezetek jelentős felújításával vagy az épülettechnikai rendszerek korszerűsítésével járó műszakilag megvalósítható intézkedésekről;
• a határoló szerkezetek vagy az épülettechnikai rendszerek kisebb felújításával járó műszakilag megvalósítható intézkedéseket, és az épület energiahatékonyságára vonatkozó minimumkövetelményeket.

A tanúsítvány tartalmazhat további információt a megújuló energiafelhasználás mennyiségére, az ajánlások megvalósításának lehetséges lépéseire vonatkozóan, továbbá tájékoztatást a támogatási és finanszírozási programokról.

Sőt, a tulajdonos kérésére az adott épület gazdasági élettartama alatti költséghatékonysági számítás is készíthető.

Konklúzió, vagy javaslat gyanánt talán csak annyi, hogy amennyiben tervezed, vagy szeretnéd eladni ingatlanod akkor több okból kifolyólag a hirdetést megelőzően csináltasd meg az energetikai tanúsítványt:

• Egyrészt ne félj attól, hogy pénzkidobás lesz, mivel 10 évig megőrzi hatályát;
• A tanúsítványon feltüntetett besorolás, illetve a hatékonyság javítását célzó javaslatok alapján pontosabban tudod majd beárazni az ingatlanod, hisz tisztában leszel hiányosságaival;
• lehetséges, hogy lesznek olyan költséghatékony javaslatok is, amelyek bevállalásával könnyebben értékesíthető és minden esetben magasabb árat képviselő ingatlant kapsz;
• Nem utolsó sorban a tisztázott körülmények miatt elébe tudsz menni sok alkudozásnak az eladás során!

Már a végére is értél, Gratulálok! Remélem hasznodra váltak soraim és ne feledjétek, hirtelen jött döntések előtt minden esetben előzze meg az alábbi mottó!

Inkább gondolkodj ????!

1. melléklet

Energetikai tanúsítvány készítésére felmentést adó helyzetek:

• az önálló, más épülethez nem csatlakozó, 50 m²-nél kisebb hasznos alapterületű épületre. Ez a kivétel csak az 50 négyzetmétert meg nem haladó, különálló(!) épületekre vonatkozik.
• az évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt lakhatás és pihenés céljára használt épületre. Például nyaralókra, üdülőkre, hétvégi házakra.
• a legfeljebb 2 évi használatra szánt felvonulási épületre, fólia- vagy sátorszerkezetre.
• hitéleti célra használt épületre. Templom, kápolna, imaház és minden egyéb vallásgyakorlásra szolgáló épület.
• bizonyos mezőgazdasági épületekre. „A nem lakás céljára használt alacsony energiaigényű olyan mezőgazdasági épületre, amelyben a levegő hőmérséklete a fűtési rendszer üzemideje alatt nem haladja meg a 12 °C-ot vagy négy hónapnál rövidebb ideig kerül fűtésre és két hónapnál rövidebb ideig kerül hűtésre.”
• bizonyos ipari és műhely épületekre. „Műhelyre vagy az ipari területen lévő épületre, ha abban a technológiából származó belső hőnyereség a rendeltetésszerű használat időtartama alatt nagyobb, mint 20 W/m2, vagy a fűtési idényben több, mint húszszoros légcsere szükséges, illetve alakul ki.”
• ha ugyanabban az ingatlanban résztulajdonnal rendelkező tulajdonos szerez ellenérték fejében további tulajdonrészt;
• ajándékozás esetén;
• a használatba vételi engedélyt (bejelentést) megelőző tulajdon-átruházás esetén sem kötelező az energetikai tanúsítvány.