✍️❌🏠Tételezzük fel, hogy a felek kötöttek egy írásbeli adásvételi szerződést, a vevő kifizette a vételárat, az ingatlan birtokba adása is megtörtént, csak sajnos valamilyen formai hiba keletkezett (az ügyvéd halála vagy feledékenysége miatt végül az ingatlan-nyilvántartásba a vevő tulajdonjoga nem került bejegyzésre).

⏳Mit tehet a vevő?

A fenti esetre jelent megoldást az ún. jogcímes elbirtoklás.
📆 Alapesetben az elbirtoklás azt jelenti, hogy valaki úgy és azért szerzi meg egy ingó dolog vagy ingatlan tulajdonjogát, mert a dolgot meghatározott ideig sajátjaként, szakadatlanul birtokolja. Ez főszabály szerint ingó dolgok esetében 10 év, ingatlanoknál 15 év.

‼️Kivétel:
A szokásos 15 év helyett az elbirtoklás 5 (!) év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette.

🏢Mi a teendő, ha cég volt az eladó?

⚖️A megoldás az ún. vagyonrendezési eljárás, amely egy különleges bírósági folyamat, nemperes eljárás. Lényege, hogy rendezze a már nem létező vállalkozás után maradt vagyontárgyak sorsát.
💰A vagyonrendezési eljárás megindítása kérelemmel történik, amelyet az érdekelt személy nyújt be a bírósághoz.

⏳ Elévülés a bejegyzési engedélyek kapcsán

⚠️A bejegyzési engedélyt a felek rendszerint letétbe helyezik az ingatlan adásvételben eljáró ügyvédnél. Ennek kiadására akkor kerülhet sor, amikor az ingatlan adásvételben a vevő az ingatlan vételárát teljeskörűen megfizette. Bejegyzési engedély az ingatlan nyilvántartási eljárásban a vevő tulajdonjogának bejegyzésekor kap szerepet, amely során a vevő tulajdonjogának bejegyzése csak a bejegyzési engedély kiadásával valósulhat meg.

Vitás helyzetben felmerülhet, hogy az eladó nem adja ki a vevő számára a bejegyzési engedélyt, ilyenkor pert lehet indítani jognyilatkozat bírói ítélettel történő pótlása iránt, ugyanis, ha a fél a szerződés alapján jognyilatkozat tételére köteles, és ezt a kötelezettségét nem teljesíti, a jognyilatkozatot a bíróság ítélettel pótolja.

⁉️ Meddig indíthat keresetet a vevő a bejegyzési engedély bírói ítélettel történő pótlása iránt?

📚A vevő az általános elévülési határidőn belül, tehát 5 éven belül indíthat keresetet. Azonban a Kúria álláspontja szerint, amennyiben a vevő az ingatlant birtokba vette, akkor azt az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez történő hozzájárulási kötelezettség eladó általi elismeréseként kell tekinteni.

Tehát ha a vevő már beköltözött az ingatlanba és birtokba is vette, akkor a Kúria szerint ezt úgy kell tekinteni, mintha az eladó ezzel elismerte volna, hogy hozzájárul a tulajdonjog bejegyzéséhez.
Vagyis:

• ha az eladó nem vitatja a szerződés érvényességét,
• és nem akarja visszakérni az ingatlant,
• akkor az ő magatartása azt jelzi, hogy nem áll szándékában megtámadni az adásvételt.

(A jelen poszt célja a figyelemfelkeltés és a tudatosság növelése, nem minősül jogi tanácsadásnak.)