Sok adásvétel itt csúszik el! Nem elég, hogy van elővásárlási jog – szabályosan közölni is kell ❗️

Az elővásárlási jog az ingatlanjog egyik legfontosabb intézménye. Lényege, hogy ha egy tulajdonos eladná az ingatlanát, bizonyos személyek azonos feltételekkel előnyt élveznek a harmadik (kívülálló) fél vevővel szemben. Ez a jog két formában ölt testet: törvényen vagy szerződésen alapulhat.

Fontos, hogy ezen jog gyakorlása során valamennyi szabály:
1️⃣a közlés,
2️⃣a határidők és
3️⃣a formai követelmények is pontosan betartásra kerüljenek, mert ezek hiánya a szerződés hatálytalanságát eredményezheti.

Az elővásárlási jog csak azonos feltételekkel gyakorolható.
A hiányos közlés vagy késedelem az ügylet hatálytalanságát vonhatja maga után.

🏢 Társasházi tulajdonostársak kiértesítésére 2 megoldás terjedt el:

📬 1. Ajánlott tértivevényes levél (ez a klasszikus és legbiztonságosabb forma)
✔ minden jogosult külön értesítést kap
✔ bizonyítható az átvétel
✔ határidő egyértelműen számítható

📌 Következmény:
👉 Az elővásárlási jog jogosultak kiértesítésének eljárása utóbb nem támadható sikeresen, ha szabályosan történt a kiértesítés.

📜 2. Társasházi hirdetőtáblán történő közzététel (gyakorlatban használják, DE⚠️ Ez NEM általános, automatikusan elfogadott forma)
Csak akkor jogszerű, ha:
✔ az alapító okirat vagy szabályzat ezt kifejezetten megengedi
✔ minden jogosult számára reálisan megismerhető

📌 Következmény:
❗ Megtámadható utóbb, ha valaki nem szerzett róla tudomást; nem volt megfelelő a közzététel; nem volt bizonyítható az értesítés. Így akár az is előfordulhat, hogy a sikeres megtámadást követően évekkel később belép a vevő helyébe az az elővásárlásra jogosult, akivel nem, vagy nem megfelelően közölték a vételi ajánlatot ‼️

⚠️ Nagyon fontos különbség
👉 Ajánlott tértivevényes levél = bizonyított értesítés
👉 Közzététel hirdetőtáblán = vitatható értesítés

💥 Mi történhet, ha hibás az értesítés?
❗️a földhivatal akár el is utasíthatja a bejegyzést
❗️a jogosult perelhet és beléphet a vevő helyébe
❗️az adásvétel évekkel később is támadható lehet

💡 Gyakorlati tanács, ha biztosra akarsz menni:
✔ tértivevényes levél MINDEN jogosultnak

👉 Közzétételt (ha lehet, kivételesen és) akkor használj:
✔ ha az alapító okirat ezt kifejezetten engedi
✔ és dokumentálod (fotó, jegyzőkönyv, időpont)

📌 Összefoglalva
Azt, hogy milyen módon teljesíthető a vételi ajánlatnak az elővásárlásra jogosulttal/jogosultakkal közlése az eset körülményei alapján kell megítélni.
A tulajdonostársnak a közlés tekintetében úgy kell eljárnia, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Ezért még ha nagyszámú elővásárlásra jogosult van, akkor is úgy kell megvalósítani a közlést, hogy a jogosultaknak potenciálisan reális lehetősége legyen megismerni a vételi ajánlatot.

Nagyszámú elővásárlásra jogosult esetén, az adott helyzetben általában elvárhatónak csak az tekinthető, ha a vételi ajánlat a belföldi lakóhellyel rendelkező tulajdonosokkal tértivevényes levél, vagy más igazolható módon kerül közlésre, feltéve, hogy a közléssel így felmerülő költségek a tranzakciós költségek olyan jelentős növekedésével nem jár, amely számottevően aránytalan az adott ingatlan vételárához képest (rendkívüli nehézség).
Pl. 50 db belföldi tértivevényes levél postai feladásának költsége nem aránytalan egy ingatlan vételárához és annak megvételével járó egyébként is felmerülő tranzakciós költségekhez képest.

Amennyiben a tulajdonosoknak a tulajdoni lap alapján ismert lakcímére sikertelen a közlés (ismeretlen, elköltözött stb.) akkor ennek igazolása kellően valószínűsíti a rendkívüli nehézséget.

(A jelen poszt célja a figyelemfelkeltés és a tudatosság növelése, nem minősül jogi tanácsadásnak.)