Ingatlan adásvétele kiskorú tulajdonos esetén mindig speciális eljárást igényel.

A jog célja egyértelmű: megvédeni a gyermeket attól, hogy a vagyona indokolatlanul vagy méltánytalan feltételekkel kerüljön elidegenítésre.

Az eljárás attól is függ, hogy a kiskorú betöltötte-e már a 14. életévét.

Ha az eladó 14 év alatti kiskorú (cselekvőképtelen):

Ebben az esetben a gyermek semmilyen jognyilatkozatot nem tehet önállóan.

Ki írja alá a szerződést?

A törvényes képviselők (jellemzően a szülő vagy szülők) írják alá, a gyermek nem ír alá.

Kell-e gyámhatósági jóváhagyás?

Igen, előzetes gyámhatósági engedély kötelező. Engedély nélkül az adásvételi szerződés érvénytelen, és nem jegyezhető be a földhivatalban.

Mit vizsgál a gyámhatóság?

- indokolt-e az ingatlan eladása,

- a vételár megfelel-e a forgalmi értéknek,

- a gyermek érdekei nem sérülnek-e,

- mi lesz a vételár sorsa (pl. letéti, lekötött számla, más ingatlan vásárlása).

Ha az eladó 14–18 év közötti kiskorú (korlátozottan cselekvőképes):

Itt a jog már elismeri a gyermek belátási képességét – de továbbra is védi.

Ki írja alá a szerződést?

A kiskorú is aláírja + a törvényes képviselő is aláír.

Kell-e gyámhatósági engedély?

Igen, ebben az esetben is kötelező az előzetes gyámhatósági engedély.

Mikor kell eseti gyám a kiskorú ingatlanának értékesítése esetén?

1. ha a szülő érdekellentétben áll a gyermekkel

(pl. a szülő maga a vevő, vagy az eladásból közvetlen előnye származna)

2. ha a gyermek nem kizárólagos tulajdonosa az ingatlannak, hanem valamilyen tulajdoni arányban bármelyik törvényes képviselő is tulajdonos

3. ha a szülő haszonélvezetével terhelt az eladni kívánt gyermek nevén lévő tulajdoni illetőség

Fontos tudni:

Az ingatlanra vonatkozó adó- és értékbizonyítványt a szerződés aláírása előtt kell beszerezni.

A gyámhatósági engedély gyakran feltételekhez kötött (pl. vételár elhelyezése gyámhatósági letéti számlán).

Kiskorú eladó esetén nincs „egyszerű” ingatlan-adásvétel: az eljárás időigényes, szigorú és hatósági kontroll alatt áll. Éppen ezért ilyen ügyletnél a pontos jogi előkészítés nem kényelmi kérdés, hanem elengedhetetlen feltétel.

(A jelen poszt célja a figyelemfelkeltés és a tudatosság növelése, nem minősül jogi tanácsadásnak.)

Dr. Szűcs Márta