Talán kicsit hosszú lett, de szerintem érdemes végigolvasni!

Kezdésnek nem nagy meglepetés, de az IMF a világgazdaság növekedésének lassulását várja (2022-ben 3,2%, 2023-ban 2,7%), viszont kedvező fejleménynek ítéli számos nyersanyagár (acél, réz, alumínium) árának mérséklődését. Ez kifejezetten kedvezni tud az új építkezéseknek, valamint felújításoknak, de ezt egy régebbi posztomban már kifejtettem. Lehet megkeresni.

A gazdasági növekedés lassulása mellett rekord magas inflációval is meg kell küzdenünk, amelynek letörésének érdekében az MNB kiemelte, hogy a szigorú monetáris kondíciók tartósan fennmaradnak (a pénzintézetek 25%-os kamattal juthatnak pénzhez). Ezzel véleményük szerint biztosítható az inflációs várakozások horgonyzása és az inflációs cél fenntartható módon történő elérése.

Ha valaki a fenti kijelentések mellett összehasonlítja a jelenlegi KSH szerinti 22,5%-os inflációt az MNB által közölt 23,9%-os maginflációval (fontosságáról egy előző posztomban már írtam) rögtön nyilvánvalóvá válik, hogy a horgonyzás helyett további inflációs emelkedés várható a következő időszakban.

Az ilyen jelentős infláció keltette drágulás következtében végbemenő lakossági magánvagyon csökkenés mellett az új lakáshitelek felvételét nagyban nehezíti folyamatosan emelkedő banki kamatkörnyezet (jelenleg 8,7-11,8%-os THM).

Az MNB szerint 2022 utolsó és 2023 első negyedévében a bankok döntő többsége a hitelek feltételeinek további szigorítását tervezi és a háztartási hiteldinamika ismételt emelkedése majd csak 2024 első felétől várható.

Ami egybecseng a véleményemmel, miszerint az ingatlanpiac a 2024 évben indulhat emelkedő pályára előszőr, de simán lehet belőle 2025 is. Így simán megtörténhet, hogy a mai ingatlanárakat legközelebb 2026-27-ben látjuk viszont.

A meglévő lakáshitelállomány tekintetében sem olyan rózsás a helyzet, tovább megyek, véleményem szerint kifejezetten rémisztőek az adatok, még ha elsőre nem is tűnnek annak.

„A lakáshitel szerződések átlagos összege 2022 második negyedévében 14,3 millió forintra nőtt az egy évvel korábbi 11,5 millió forintról. A lakáshitelt felvevő ügyfelek esetében 15,1 millió forintról 20,3millió forintra emelkedett” és ezt tették úgy az emberek, hogy közben egyre sérülékenyebbé váltak a mindennapi élet drágulása következtében.

Sérülékenynek tekinti az MNB azt a háztartást, amelyik a törlesztőrészlet és a rendelkezésre álló jövedelem aránya a rezsi- és élelmiszerköltségek megfizetése után meghaladja az 50%-ot. A hitellel rendelkező háztartások esetében az eddigiekben fennálló 13%-ról 17%-ra módosult.

Emelet az általános hitelmoratórium megszünésével érintett hitelek (az összes lakossági hitelek 3%-át teszik ki) 28%-át minősítették nemteljesíthetővé a bankok.

Az MNB számításai szerint összességében a hitellel rendelkező háztartások 4–7%-ának (de attól még 17% lett a sérülékeny réteg) jelenthet törlesztési nehézséget (Magyarországi 680 000 lakáshitellel számolva 27200 - 47600, ami az összes lakóingatlanok számának mintegy 1%-a)

a megélhetési költségek emelkedése, amelynek jelentős hányadát a rezsiköltségek jelentős emelkedése teszi ki, így amennyiben a lakosság nem képes csökkenteni fogyasztását, úgy az eredményeik alapján negyedévente akár 0,5–0,8 százalékponttal több hitel esik újonnan 90 napos késedelembe a rezsiköltségek emelkedésének hatására (ez negyedévente 3400-5400 lakást jelent!!!). Szerintem ez a szám igen jelentős, főleg ha az emberekre is gondolunk az ingatlanokban. Csak érdekesség képpen említem meg, hogy a 2008-as világválság során az Amerikai Egyessült Államokban végig söprő ingatlancunami következtében az országban található több mint 140 millió ingatlan 2,7%-át kellett árverezni (3,8 millió lakás). Szóval ha nem is feltétlen kell azonnal bepánikólni, azért nem árt komolyan venni a folyamatokat. Az MNB szerint egyébként nem olyan drámai a magyar lakáspiac helyzete.

Ha beüt a baj és nincs mód a hitelek átütemezésére, akkor marad az eladás. De ugye a kereslet folyamatosan csökken (a harmadik negyedévben már jelentősen, országos szinten 23 százalékkal csökkent a lakáspiaci tranzakciószám). Tetézi az eladási nehézségeket, hogy a tulajdonosok nem az ingatlan valós értéke alapján próbálják értékesíteni ingatlanukat, hanem szubjektív tényezők alapján (mennyi pénzre lenne szükségük), továbbá nagyon sok esetben nem reálisan és főleg időben mérik fel a valós anyagi helyzetüket. Az MNB becslése szerint jelenleg az ingatlanok átlagosan 10%-kal százalékkal túl vannak értékelve (abszolút egyetértek).

MNB idézet következik: „Összességében tehát a különböző módszertannal készült becsléseink alapján a hitellel rendelkező háztartások 4–7 százaléka és a fennálló hitelállomány 6 százaléka vált sérülékennyé, ez utóbbi 2 százaléka tekinthető kiemelten kockázatosnak. A hitelintézeti szektor jelzáloghiteleinek nemteljesítő hitelállomány rátája (NPL) a rezsiköltségek megugrásának hatására – a megváltozott körülményekhez való alkalmazkodás nélkül – 1,8 százalékponttal emelkedne tovább 2023 végére. Ha a háztartások relatíve rugalmasan tudnak alkalmazkodni az energiafogyasztásukkal (amelynek már látszanak a jelei), akkor az NPL ráta emelkedésére becsült hatás akár a felére is csökkenhet.”

Az én összegzésem szerint a maginfláció tisztán rámutat arra, miszerint a 2023-as évben is hatalmas inflációval kell számolnunk, amely tovább csökkenti egy ingatlanvásárláshoz szükséges pénztömeggel rendelkező személyek számát. A kereslet további visszaesése, valamint a bajba jutott hitellel rendelkező háztartások számának folyamatos emelkedése (4-7%, amely a legpozitívabb becslések esetén is kb. 1%-kal, vagyis 45 000 lakással fog emelkedni negyedévente) következtében szükségszerű, hogy tovább és egyre fokozottabban emelkedjen az eladó ingatlanok száma. Ennek következtében a következő időszakban az MNB által megbecsült 10%-os túlértékelésen felüli csökkenés várható az ingatlanok árában.

Persze közbejöhetnek olyan tényezők, amelyekkel jelenleg nem lehet számolni, de a most ez a realitás!

Ezúton szeretnék a várhatóan bajba kerülő háztartásokhoz szólni. Biztos, hogy nincsenek könnyű helyzetben, de ne késlekedjenek! Társadalmunk túlságosan hozzászokott ahhoz, hogy a baj esetén az állam mentőövet dob a számára. Azonban a mostani helyzet nagyon más, az országunk mozgástere túl kicsi ahhoz, hogy mindenkit megsegítsen. SŐT! Várhatóan nagyon keveseknek, vagy senkinek sem fog tudni. Ez nem politizálás, csak a realitás. Egyszerűen üres a pénztárca! Így kérem gondolkodjanak reálisan és ha kell lépjenek időben (legyen az hitel átütemezés, eladás, más módon hasznosítás), mert később ez csak még nagyobb fájdalmak közepette fogják csak tudni megtenni.