Az MNB becslése szerint a lakásárak éves növekedési üteme 2025 végére elérhette a +28,8%-ot, ami 2000 óta nem látott mérték.

Az ingatlan.com adatai szerint Budapesten 27%-kal, a vidéki megyeszékhelyeken 22%-kal nőtt a medián négyzetméterár egy év alatt.

Döbbenet, hogy amíg tavasszal még szenzációnak számított egy 99 millió forintos, 65 m²-es panellakás, év végére ez tömeges jelenséggé vált.

Mára za ingatlan.com kínálatában több mint 150 panellakás ára közelíti vagy eléri a 100 millió forintot.

A társasházi lakásoknál a 100 millió, a családi házaknál a 150 millió forint vált új lélektani referenciaértékké.

Továbbra is az Otthon Start Program a kereslet motorja

2025 decemberéig 15 ezer szerződés született, 500 milliárd Ft összértékben.

Októberre már az új lakáshitelek 71%-a Otthon Start hitel volt.

Az MNB becslése szerint 2026 végéig ~1900 milliárd Ft Otthon Start folyósítás várható, ebből 1045 milliárd Ft addicionális kereslet lehet a hitelpiacon, mivel 25 éves futamidőnél az Otthon Start Program törlesztője 20–30%-kal alacsonyabb, mint egy tipikus piaci hitelé.

Ezzel nekem vannak fenntartásaim, főleg ha figyelembe vesszük a forgalmat:

Míg Július–október között a lakástranzakciók száma +22%-kal nőtt éves alapon (+6500 ügylet).

Addig Novemberben már –16%-os visszaesés következett, ami már a kereslet „kifáradását” is jelzi.

A kínálat még nem tud lépést tartani a keresettel. A KSH szerint nyolc éve nem épült olyan kevés lakás, mint 2025 harmadik negyedévben.

2025 I–III. negyedévében 7490 új lakás épült, 14%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban.

Az építési engedélyek száma éveken át nagyon alacsony volt

(2024. I-III. negyedév 14551 engedély),

ami ugyan emelkedni kezdett

(2025. I-III. negyedév 19947 engedély), de a hatás időben jelentősen késik.

Várhatóan 2027-től fog ez igazán megmutatkozni.

Kérdés, hogy az akkora feljavult szám elég lesz-e a piacon.

A kínálat bővítésére indított gyorsított beruházások, zártkerti és külterületi könnyítések hatása 2026–2027 előtt nem érződik érdemben.

Leginkább nyertesei az Otthon Start Programnak talán az albérlők lettek!

Ugyanis a 2025. szeptember óta egyedül az albérletek ára csökkent.

2025. szeptembere átlag 274.000ft,

2025. vége átlag 250.000ft.

A Rentingo szerint éves alapon nominálisan is olcsóbbá vált a bérlés, és 2026-ban sem várható jelentős emelkedés.

Összkép számokban: 2025-ben a lakáspiacot nem az elkészült lakások, hanem

a hitelprogram bejelentése,

a keresleti várakozások,

és a kínálat szűkössége mozgatta.

A kérdés már nem az, hogy drága-e a piac, hanem az, hogy milyen szinten és milyen ütemben stabilizálódik 2026-ban.